부동산 임대 및 공급업 - 코람코더원리츠 -
코람코더원리츠는 2015년 9월 15일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 2022년 3월 28일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.
코람코더원리츠는 대한민국 최대 리츠운용사 코람코 자산신탁이 설립한 최초의 영속형 정통 오피스 상장리츠입니다. 약 5,200억원 규모의 여의도 금융업무지구 랜드마크오피스 '하나증권빌딩'을 기초 자산으로 투자자에게 연 6%대의 배당을 목표로 상장되었습니다. 특히 코람코더원리츠는 분기배당제를 도입하여 투자자에게 지속적인 수익을 제공하고 있습니다.
오피스 기반 코람코더원리츠는 이리츠코크렙(리테일), 코람코에너지플러스리츠(주유소 기반 복합 산업형)에 이은 코람코자산신탁 상장리츠의 핵심 축으로서, 리테일-복합형-오피스로 이어지는 코람코 포트폴리오의 정점에 위치합니다.
향후, 코람코더원리츠는 하나증권빌딩을 기반으로 추가자산매입 등을 통해 오피스 기반 다물 & 대형 국내 대표 오피스 상장리츠로 성장할 것입니다.
리츠의 개요
투자구조
보유자산 개요
| 건물명 | 하나증권빌딩 |
| 주소 | 서울특별시 영등포구 의사당대로82 |
| 건축규모 | 지하 5층 ~ 지상 23층 |
| 연면적 | 69,826.48㎡ (21,122.45평) |
| 공시지가 | 1,805.4억원 |
| 토지(감정가)* | 4,527.6억원 |
| 건물(감정가)* | 968.4억원 |
| 합계(토지+건물) | 5,496억원 |
투자포인트
2021년 말 기준, 대한민국 리츠시장은 총자산 72조원 규모로 전년대비 약 18% 성장하였습니다. 코람코자산신탁은 지속적으로 성장하고 있는 국내 리츠시장에서 20년간 시장점유율 1위를 지켜오고 있는 No.1 리츠운용사입니다.
2021년 말 현재 코람코자산신탁은 14.3조원의 리츠자산을 운용하고 있으며 운용자산의 약 61%가 오피스에 집중되어 있습니다. 특히, 코람코더원리츠는 코람코자산신탁 최초의 영속형 오피스 상장리츠로서 코람코자산신탁의 보유자산 중 고민을 거듭한 끝에 엄선한 시그니처 리츠 입니다.
주요 사업
부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산 투자회사는 2022년 5월 31일 현재 기업구조조정부동산투자회사 15개, 위탁관리부동산투자회사 313개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 332개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 20개, 총 자산규모 11.4조원 수준입니다.
◆ 리츠 수 및 자산총계 (자료출처. 리츠정보시스템)
주요 제품 및 서비스
회사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로서 2015년 9월 15일에 설립되었습니다. 회사의 주요사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것이며, 회사의 운용부동산은 서울특별시에 위치한 하나증권빌딩입니다.
| 투자대상 | 투자대상의 종류 | 용도 | 매입면적 | 소재지 |
| 하나증권빌딩(주1) | 부동산 (토지 및 건물) |
업무시설 | (토지) 7,570㎡ (건물) 69,826㎡ |
서울시 영등포구 의사당대로 82 |
(주1) 하나금융투자(주)의 하나증권(주)로 사명변경에 따라 건물명 변경
서울의 오피스 시장은 도심권역(Central Business District, 이하 CBD), 강남권역(Gangnam Business District, 이하 GBD), 여의도권역(Yeuido Business District, 이하 YBD)의 3개 주요 권역으로 구분되며 그 외 서울 기타권역(Others)으로 형성되어 있습니다. 하나증권빌딩은 YBD 핵심 업무지구에 위치한 하나증권의 사옥으로 2011년 리모델링을 완료한 2만평 이상의 프라임 오피스 자산입니다. 인근에는 금융감독원, 전경련회관, IFC, 파크원 외에 각종 증권회사의 본사 사옥이 위치하고 있습니다. 남측으로는 광장아파트, 미성아파트 등 대단위 아파트단지와 북측으로는 여의도 공원이 위치하고 있습니다.
하나증권빌딩은 의사당대로와 접해있으며 올림픽대로를 따라 서울의 동서지역으로 이동이 가능합니다. 인근에는 여의도역 및 여의도환승센터 등이 위치하고 있어 서울, 경기 주요 도시 및 인천공항으로의 이동이 가능하여 대중교통상황은 양호한 편입니다.
차량으로 이동시 도심권역(CBD)까지 15분 및 강남권역(GBD)까지 30분 가량 소요되며, 특히 하나증권빌딩이 위치한 여의도역은 9호선의 중심부에 위치하고 있어, 지하철로 강남 권역까지 15분 내로 진입이 가능한 교통의 요지에 위치하고 있습니다.
| 구분 | 내용 |
| 건물명 | 하나증권빌딩 |
| 주소 | 서울특별시 영등포구 의사당대로 82 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 주용도 | 업무시설 |
| 규모 | 지하 5층 / 지상 23층 |
| 대지면적 | 7,570.00㎡ (2,289.93평) |
| 건축면적 | 2,821.63㎡ (853.54평) |
| 연면적 | 69,826.48㎡ (21,122.45평) |
| 건폐율 | 37.27% (법정 60%) |
| 용적률 | 580.48% (법정 800%) |
| 층고 | 2.6m |
| 엘리베이터 | 12대 (승용 10대, 비상용 2대) |
| 주차대수 | 총 571대 (옥외 : 57대 / 옥내 : 514대) |
| 준공일자 | 1994년 6월 7일 준공 2008년, 2011년 2층 증축 공사 2011년 환경개선공사 (로비, 엘리베이터, 조경 등) 2017-18년 엘리베이터 교체 공사 |
| 외부사진 |  |
| 접근성 | 하나증권빌딩이 위치한 여의도권역은 서울 전역 및 수도권 지역으로의 접근성이 뛰어나며 우수한 대중교통 인프라가 형성되어 있습니다. |
| 위치도 | 하나증권빌딩은 여의대로 및 의사당대로변 프라임 오피스를 중심으로 형성된 핵심업무지역 내 위치하고 있습니다. |
하나증권빌딩은 하나증권㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아 등 우량한 신용도의 임차인들이 주요 임차인으로 사용중에 있습니다.
하나증권빌딩은 주요 3대 임차인인 하나증권㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아가 작성 기준일 기준(2022년 5월 31일 기준) 총 면적의 81.9%를 사용 중에 있습니다.
하나증권빌딩으로부터 발생하는 임대료 수익 일체는 주요 임차인인 하나증권(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 58.2% 비중), 한국쓰리엠(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 17.9% 비중) 및 인텔코리아(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 6.9% 비중)와 같은 주요 임차인 및 기타 임차인들이 지급합니다.
하나증권㈜는 1994년 하나증권빌딩 준공 이후부터 본 빌딩을 본사 사옥으로 사용하고 있으며, 2022년 5월 31일 기준 총 면적 중 56.1%를 임차하고 사용하고 있습니다. 2020년 12월 하나증권㈜는 2025년 12월 만기(5년만기)로 임대차계약을 재체결하였고, 임대차기간은 추가 5년 연장 가능한 조건입니다. 또한, 총 면적의 20.3%를 사용하고 있는 한국쓰리엠㈜은 본 빌딩을 업무용 오피스뿐 아니라 어린이집으로 사용하고 있습니다.
주요 임차인인 하나증권㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아의 임대차 계약 조건 상 90일에서 7개월전까지 재계약 통보 기한을 설정하였고, 서면에 의한 계약만료 통지가 없는 한 임대차계약기간은 자동으로 1년 연장됩니다.
또한 하나증권㈜의 경우 계약만료 7개월 전까지 임대인에게 서면 통지에 의하여 추가 5년간 임대차계약을 연장할 수 있습니다.
주요 임차인의 임대차 계약 조건은 다음과 같습니다.
하나증권빌딩은 계약기준 공실률은 1.0%입니다.
매출 및 수주상황
투자부동산은 매달 임차료를 지급하는 조건으로 운용리스 하에서 임차인에게 리스되었습니다. 회사가 리스제공자인 운용리스로부터 발생하는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액 기준으로 인식합니다. 일부 계약의 경우 리스료에 CPI 증가를 포함하나 지수나 요율에 따라 달라지는 그 밖의 변동리스료는 없습니다. 회사는 신용위험을 줄이기 위해 필요하다고 판단되는 경우 리스기간 동안 은행 보증을 받을 수 있습니다.
회사는 현행 리스의 종료 시점에 잔존가치 변동에 노출되어 있지만 통상 새로운 운용리스계약을 체결하므로 이러한 리스의 종료 시점에서 잔존가치를 즉시 실현하지는 않을 것입니다. 미래 잔존가치에 대한 예상은 투자부동산의 공정가치에 반영됩니다.
한편, 보고기간말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.
(단위: 천원)
| 구분 | 당기말 | 전기말 |
| 1년 이내 | 14,102,661 | 14,589,326 |
| 1년 초과 5년 이내 | 27,082,655 | 30,622,687 |
| 합 계 | 41,185,316 | 45,212,013 |
배당에 관한 사항
◆ 주요배당지표
| 구분 | 주식의 종류 | 당기 | 전기 | 전전기 |
| 제14기 | 제13기 | 제12기 | ||
| 주당액면가액(원) | 500 | 500 | 500 | |
| (연결)당기순이익(백만원) | - | - | - | |
| (별도)당기순이익(백만원) | - | - | - | |
| (연결)주당순이익(원) | - | - | - | |
| 현금배당금총액(백만원) | 3,425 | 1,314 | 4,677 | |
| 주식배당금총액(백만원) | - | - | - | |
| (연결)현금배당성향(%) | - | - | - | |
| 현금배당수익률(%) | 보통주 | 1.36 | 1.24 | - |
| - | - | - | - | |
| 주식배당수익률(%) | - | - | - | - |
| - | - | - | - | |
| 주당 현금배당금(원) | 보통주 | 84 | 62 | - |
| - | - | - | - | |
| 주당 주식배당(주) | - | - | - | - |
| - | - | - | - | |
※ 제13기(2022.01.01 ~ 2022.02.28)의 배당수익률은 과거 1주일간의 거래일이 산정되지 않아 발행가 5,000원을 기준으로 계산.
※ 제12기 현금배당수익률 및 주당 현금배당은 상장 전이므로 기재를 생략.
※ 주당배당금은 소숫점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출.
※ 상기 표의 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인전 금액으로 향후 정기주주총회 승인시 변동이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정.
◆ 과거배당이력
(단위: 회, %)
| 연속 배당횟수 | 평균 배당수익률 | ||
| 분기(중간)배당 | 결산배당 | 최근 3년간 | 최근 5년간 |
| - | 2 | 1.30 | 1.30 |
※ 제13기 결산 배당수익률 1.24% (2022.01.01 ~ 2022.02.28)
제14기 결산 배당수익률 1.36% (2022.03.01 ~ 2022.05.31)
※ 연속 배당횟수는 2022년 03월 28일 주식상장 이후 배당횟수로 산출.
※ 평균 배당수익률은 단순평균하여 산출.
예비심사청구개요
| 심사청구일 | 2022.03.18. |
| 상장(예정)주식수 | 40,400,000 주 |
| 공모(예정)주식수 | 19,500,000 주 |
| 상장주선인 | 삼성증권, 하나증권 |
| 감사인 | 삼일회계법인 |
회사개요
| 회사명 | [유가증권] 코람코더원리츠 | 회사영문명 | KORAMCO THE ONE REIT |
| 설립일 | 2015. 09. 15. | 국적 | 대한민국 |
| 대표이사 | 서길석 | 대표전화 | 02-787-0000 |
| 종업원수 | - 명 | 홈페이지 | http://koramcothe1.com/ |
| 업종 | 부동산 임대 및 공급업 | 기업구분 | 일반 |
| 주요제품 | 서울 영등포구 여의도 소재 하나금융투자 빌딩 | ||
| 본점소재지 | 서울특별시 강남구 삼성로 511 | ||
| 결산월 | 02, 05, 08, 11월 | 주당액면가 | 500 원 |
| 매출액(수익) | 13,440 (백만원) | 법인세차감전계속사업이익 | 2,686 (백만원) |
| 순이익 | 2,686 (백만원) | 자기자본 | 115,427 (백만원) |
| 최대주주 | (주)신한은행 | 최대주주 지분율 | 38% |
| 자회사의 주요제품 (지주회사일 경우) |
|||
심사결과
IPO준비를 진행 중이거나 신규 상장한 기업을 이해하기 위한 목적이며, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다.
투자에 관한 결정은 투자자 본인에게 있으며 그 책임 또한 본인에게 있습니다.
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