▶ 역전세
▣ 최근 전세가격 급등락으로 아파트 시장을 중심으로 역전세 이슈가 부각
☞ 아파트 전세가격은 매매가격과 함께 '19년 이후 전국적으로 급등하였다가 '22.7월 이후 급격히 하락하였으며 이로 인해 역전세에 의한 보증금 미 반환 우려가 증가
- 수도권/지방 아파트 전세가격은 '19.1월부터 '22.6월까지 각각 17.9%/12.8% 상승하였으며, '22.7월부터 '23.5월까지는 각각 21.0%/11.6% 하락하며 상승분을 반납
- '23.5월 기준 수도권/지방 아파트 전세가격은 2년 전인 '21.5월에 비해 각각 16.4%/7.5% 하락한 상태로 역전세에 의한 보증금 미 반환 문제는 수도권에서 더 심각한 상황
☞ 단독주택과 연립주택은 아파트와 달리 수도권과 지방 모두 최근 몇 년간 가격 변동이 거의 없으며, 2년전 대비 가격 차이도 크지 않아 아파트에 비해 역전세 문제의 심각성이 덜한 편
2년전 대비 가격(%, '23.5월): [수도권] 연립 -1.5%/단독 +0.5% [지방] 연립 -0.1%/단독 +0.5%
▣ 역전세 위험 가구는 전국적 102만 가구로 약 72조원의 반환자금이 필요
☞ 최근 매매와 전세가격이 하락세를 지속하면서 역전세와 깡통전세가 증가 중으로 특히 역전세 위험 가구는 전국 102만 가구에 달하며 지역적으로는 수도권에 68만호, 비 수도권에 34만호가 분포
☞ 역전세에 의한 임대인의 보증금 반환 추정금액은 가구당 평균 0.71억원으로 전세 가격의 추가 변동이 없다면 102만 가구 기준으로 약 72조원의 반환자금이 필요
전세계약 만기 시 임대인은 본인 금융자산, 대출, 역월세 등으로 역전세 차액을 지급할 필요
▣ 역전세는 '24년 말까지 계속 발생하여 임대인의 주택담보대출 수요가 증가할 전망
☞ '20.7월말 임대차 3법 도입 이후 아파트를 중심으로 전세가격이 '22년까지 크게 상승한 영향으로 '24년까지는 역전세 주택이 지속적으로 발생할 전망
- 한국은행은 102만 가구 역전세 주택 중 '23년 하반기에 28.3%, 상반기 30.8%의 주택에서 계약 만기가 도래하며 '23.7월~'24.10월까지 매월 5만건 내외의 계약 만기가 도래할 것으로 추정
☞ 역전세에 의한 보증금 반환 필요 금액은 가구당 평균 0.71억원으로 0.5억원 이상인 경우가 46%를 차지하고 있어 보증금 상환을 위해 금융권 차입 등 외부자금 조달이 필요할 것으로 예상
- 보증금 반환액(만호) : [~0.5억원] 55.3, [0.5~1억원] 23.3, [1~2억원] 18.3, [2억원~] 5.6
☞ 아파트 등 전세가율이 낮아 금융권 차입이 가능한 역전세 주택에서는 임대인의 주택담보대출 신청-> 보증금 일부 상환 ->임차인의 전세대출 상환으로 전세대출이 주담대로 치환되는 경우가 늘어날 전망
- 단, 임대인 차입이 발생하지 않을 경우에는 역전세 계약 갱신 시 전세대출만 감소
▣ 연립주택, 비 수도권에서는 역전세 주택의 보증금 상환을 위한 처분 매물이 증가할 가능성
☞ 전세가율이 높고 깡통전세 위험가구가 많은 연립주택, 비 수도권 아파트 등은 임대인의 주택담보대출 차입 여력이 작아 보증금 상환을 위한 주택 처분이 늘어날 가능성
- 전세가율(%, '23.5월): 수도권 아파트 59, 지방광역시/기타지방 아파트 68/76, 연립 70, 단독 47
- 역전세 위험가구 대비 깡통전세 위험가구 비중(%, '23.5월): 서울 3, 경기/인천 11, 비 수도권 29
☞ 주택거래가 활발한 곳에서는 시세 처분이 가능하지만 거래 부진 지역에서는 매도를 위해 큰 폭의 가격 할인이 필요해 매매거래 경기에 따라 역전세 주택에 의한 매매가격 하락 압력이 달라질 전망
- '23년 상반기 매매거래 증가율(YoY, %): 아파트 +7, 단독주택 -40, 연립주택 -48
- '23년 상반기 아파트 매매거래 증가율(YoY, %): 수도권 +48, 지방광역시 +15, 기타지방 -20
▶ 갭투자 및 보증금 미반환
▣ 보증금을 활용한 대규모 갭 투자는 수도권 연립 지방 아파트에서 주로 발생
☞ 연립주택은 전세가격과 매매가격의 차이가 작아 투자에 필요한 자본규모가 적고 재개발 등 진행 시 큰 시세 차익이 가능해 가격 상승기에 전세 보증금을 이용한 갭 투자가 성행
- 수도권 지방광역시 단독주택/아파트는 매매와 전세가격 차이가 1억원을 상회하지만 전국 연립주택과 기타지방 아파트는 차이가 0.2~0.7억원에 불과해 비교적 소액으로 갭 투자가 가능
- 특히 재개발 추진이 활발한 수도권에서 연립 투자가 많아, 가격 급등기였던 '21~'22년 수도권 연립 주택 매매 건수는 아파트(36만건) 다음으로 많은 26만건을 기록
☞ 특히 연립주택은 신축 및 기존 주택의 전세 임대차 계약에서 타 주택유형 대비 전세사기가 빈발
- 전세사기 주택유형 분포(경찰청, %): 연립 66.2, 아파트 15.9, 오피스텔 15.5, 단독주택 2.3
▣ 임대인의 보증금 미반환 및 이에 따른 전세 보증금 손실은 연립주택이 주요 위험 영역
☞ 주택도시보증공사(HUG)에서 운영중인 전세 보증금 반환보증 기준으로, 임대인의 보증금 미반환에 의한 공사의 대위변제는 주로 아파트와 연립주택에서 발생
- '22.8월까지의 누적 실적 기준으로 전체 대위변제의 42%/49%가 아파트/연립에서 발생
☞ 공사가 대위변제하고 임대인에게 구상권을 청구했으나 회수받지 못한 경우는 금액 기준으로 아파트/연립이 18%/71%이며 특히 부채비율이 90%를 넘는 연립주택이 주요 손실 영역에 해당
대위변제 이후 공사가 회수한 금액 비율은 아파트가 76%에 이르는 반면, 연립주택은 22%에 불과
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