전세 관련 정부 정책 변화에 따른 영향

▶ 정책 변화

---

▣ 정부 정책 대응은 ①역전세 대응 ②전세사기 피해 지원 ③전세제도 개편에 초점

☞ '22년부터 전세가격 하락으로 전세 보증금 미 반환, 전세사기에 의한 보증금 손실 등이 표면화되면서 정부는 역전세, 전세사기, 전세제도 개편 세 가지 영역을 중심으로 대응책을 마련

• 주거 분야 민생안정 방안('22.7), 전세사기 피해방지 방안('22.8), 전세사기 예방 및 피해 지원방안('23.2), 임차보증금 반환목적 주담대 규제 완화('23.3), 전세사기 특별법 시행('23.6), 역전세 대출 규제 완화('23.7) 등을 연이어 추진

 

▣ [역전세] 임대인 주택담보대출 규제 완화, 주택거래 활성화 등으로 대응

☞ 전세 보증금 반환목적 대출의 규제를 크게 완화하여 임대인이 역전세 주택 보증금 인하분을 대출로 마련할 수 있도록 지원

• '23.3월 투기과열지구 15억 초과 아파트의 주택담보대출 대출한도(2억원) 폐지, 2주택 세대의 규제 지역 내 담보대출 취급 시 타 주택 처분의무 폐지 등 서울 역전세 주택 보증금 반환을 지원, 한편, '23.7월 말부터 1년간 전세 보증금 반환목적 대출에 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용
• DTI 60% 적용 시 연소득 4천만원 가구의 대출한도가 1.4억원 증가하는 반면, 역전세 주택의 89%가 반환 보증금이 1.5억원 이하이므로 임대인의 반환자금 마련이 크게 용이해질 전망

☞ 또한, 규제지역 축소 등 대출‧세제규제 완화, 특례보금자리론 공급('23년 39조원) 등을 통해 주택 거래를 활성화함으로써 역전세 주택이 매물로 출시되더라도 매매시장 충격을 완화하는 효과

• 전국 주택매매거래 건수(만건, 월평균) : 3.0('22.4Q) -> 4.0('23.1Q) -> 5.1('23.4~5월)

역전세 집주인 규제완화 시 대출한도 변화(좌)와 전세 보증금 반환목적 대출규제 완화 주요 내용(우)

 

▣ [전세사기] 특별법 시행을 통해 피해대상자를 지원 

☞ '23.6월 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'을 시행하여 전세사기 피해자 대상 지원 프로그램을 운영

• 전세건물의 경매·매각유예 신청권, 경매 시 피해자에 우선매수권 부여 및 저리대출 제공, 공공주택 사업자에 의한 주택취득 및 피해자에 대한 우선 공급 등을 포함
• 피해자 은행재원 전세대출은 저리 기금 대출로 대환하고 최우선변제금 한도 내 무이자대출도 지원

 

▣ [전세제도 개편] 임차인 보호를 위해 전세계약 및 반환보증 요건 등을 강화

☞ 선순위보증금 규모와 세금체납여부 등 임대인 정보공개, 은행 중개인 책임 확대를 통한 임차인 보호 ,과도한 보증금 부채투자 방지를 위해 반환보증 요건 강화, 고정금리 전세대출 출시 등을 이미 시행

• 고정금리 전세대출은 주택금융공사 보증을 통해 무주택자에게 최대 4억원까지 대출

☞ 공공/민간 연구기관에서 보다 포괄적인 제도 개편안을 제시 중이나, 정부는 추가적인 전세제도 개편 내용과 추진계획은 아직 미정이며 향후 공론화 등 사회적 합의를 거쳐 확정한다는 입장

• 민간에서 제시되는 개편안에는 반환보증 의무 가입 등 임대인 임대 요건 강화, 임대인 보증금 사용 통제 및 보증금 채무 관리, 전세대출 규제강화 등이 포함

☞ 단, 전세제도 추가 개편 시에는 개편 범위/폭에 따라 전세 거래와 전세대출 시장에 영향을 줄 전망

전세제도 관련 정부 개선조치 및 연구기관 추가 제안

 

▶ 정책 변화에 따른 변화

---

▣ 연립주택의 전세 감소는 불가피하나 아파트 전세 수요는 유지될 가능성이 높은 편 

☞ 보증금 손실 가능성이 높은 연립 주택 시장에서는 임차인의 불안감에 더해 정부의 반환보증 요건도 강화되어 전세 수요가 보증부 월세로 전환될 전망

• 공시가격 하락 및 반환보증 가입요건 강화로 '23년 하반기에 전세 계약이 종료되는 수도권 연립 5.3만호 중 82%인 4.3만호에서 반환보증 가입을 위해 보증금 인하가 필요

☞ 반면, 아파트는 임차인의 전세 선호도가 높고 전세가율이 낮아 대부분 주택이 반환보증 가입 요건을 충족하므로 향후 전세 수요가 크게 감소할 가능성은 낮은 편

• 매월 부담하는 고정 지출이 없고 월세보다 이자부담이 적다는 이유 등으로 전세 및 월세 세입자의 85%, 38%가 여전히 월세보다 전세를 선호
• 아파트에서도 선순위 채권과 전세 보증금을 합산한 부채비율이 높은 곳은 전세 수요가 급감할 전망

 

▣ 다만, 전세대출 규제 등 광범위한 규제 강화 시에는 영향 범위가 크게 확대될 전망

☞ 보증금 수취액이 많은 임대인의 전세임대를 규제하거나 보증금을 제 의 기관이 관리하는 에스크로우(escrow) 제도를 도입하여 임대인의 보증금 사용을 통제할 경우 전세 공급이 크게 감소할 가능성

• 임대인은 전세 보증금을 부동산, 타 금융상품, 사업자금 등으로 투자하여 수익을 얻으므로, 보증금 규모 또는 사용처를 통제할 경우 월세 대비 기대수익률이 낮아져 전세를 기피할 가능성이 있음

☞ 대출한도 축소 등 전세대출 규제는 임차인 전 주택 유형에서 전세수요를 감소시킬 것으로 예상

• 대출 감소는 전세가격 변동성을 줄이지만 주거 안정 효과도 감소하므로 정책적 선택이 필요

자료.하나은행 (전세제도 개편에 따른 시장 파급효과)