역전세 반환목적 대출 규제완화 시행

역전세 반환대출 규제완화 시행

- 7.27일부터 1년간 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제 완화 시행 -
(DSR 40%→DTI 60%, RTI 1.25~1.5배→1.0배)

- 당장 후속세입자가 없는 경우 등도 지원하여 세입자의 원활한 퇴거를 폭넓게 지원 -

- 가계부채 증가, 후속세입자 전세금 미반환 위험 등 부작용이 발생하지 않도록다양한 제도적 보완장치 마련 -

역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)가 ’23.7.27일부터 1년간(’23.7.27~’24.7.31.) 한시적으로 완화 적용된다.

(｢’23년 하반기 경제정책방향(7.4)｣ 후속조치, DSR 40%→DTI 60%, RTI 1.25~1.5배→1.0배)

 

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치로서, 되도록 많은 세입자분들의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원해드릴 예정이다.

① 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우 뿐만 아니라,

② 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

③ 또한 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 다만 이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.

이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정이다.

① 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전(’23.7.3일 이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정하고,

② 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

③ 아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급*하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다.

* 단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금(단, 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함)

④ 아울러, 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다. 

 

또한, 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은

① 우선 후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약*으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며,

② 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.

③ 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

* 후속세입자가 반환보증 가입하되 보증료는 집주인 부담(한방계약서 특약)

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

① 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오늘(7.27일)부터 즉시 이용이 가능하며,

② 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.

(☞ 자세한 내용은 HUG(http://www.khug.or.kr/)·HF(https://www.hf.go.kr/)·SGI(https://www.sgic.co.kr/) 누리집 참고)

 

▶ 역전세 반환대출 규제완화방안 주요내용

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▣ (지원대상) ‘23.7.3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인

* (집주인) 개인·임대사업자 (주택형태) 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 포함

▣ (대출한도) [개인] DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용

                      [임대사업자] RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) → 1.0배

▣ (대출금액) 전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환*

* ① 1년내 후속세입자 계약시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는

   ② 해당주택으로 집주인 입주시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등

▣ (보호조치) 임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입(8월~) 또는임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화(7.27일~)

* 집주인-후속세입자 임대차계약시(한방계약서) 특약에 임대인의 세입자보호조치 기재 필요

▣ (대출약정) 다음과 같은 주요약정 하 대출실행 + 필요한 모니터링 실시

대출약정

▣ (시행시기) ’23.7.27.~’24.7.31.까지 (은행권 시행(인터넷 은행 제외))

 

▶ 역전세 반환대출 운영절차

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1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우

① (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

* 은행은 대출가능 한도 및 집주인이 지켜야할 의무(세입자 보호조치 등) 등 안내

② (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자

* 임대차 계약에 ‘세입자 보호조치 특약’ 명시(한방계약서)

③ (대출심사·실행) 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급)

* 은행은 집주인↔후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인후 대출 실행

* 일정기간내 반환보증 가입 / 가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정 체결

④ (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관

* 후속세입자 전입후 3개월 내 가입(세입자가입+집주인 대납(7.27), 집주인가입(8월∼) 모두가능)

2. 당장 후속세입자가 없는 경우

① (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

② (대출심사·실행) 은행 → 집주인

* 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)

③ (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자

* 대출 실행후 1년내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결·제출

* 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료無) + 근저당권 감액등기

④ (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관

* 후속세입자 전입후 3개월내 가입(세입자가입+집주인 대납(7.27), 집주인가입(8월∼) 모두가능)

3. 집주인 본인이 입주하는 경우

① (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

② (대출심사·실행) 은행 → 집주인

* 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)

③ (자가거주) 집주인 → 은행

* 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출

④ (모니터링) 집주인 ↔ 은행 

* 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시

 

▶ 역전세 반환대출 세부흐름도

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1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우(先전세계약 後대출실행)

역전세 반환대출 세부흐름도 - 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우

2. 당장 후속세입자가 없는 경우 (대출실행 後임대차계약)

역전세 반환대출 세부흐름도 - 당장 후속세입자가 없는 경우

※ 보증금 없는 월세 계약시 반환보증가입 절차 불요

3. 집주인 본인이 해당주택으로 전입하는 경우 (대출실행 後자가거주)

역전세 반환대출 세부흐름도 - 집주인 본인이 해당주택으로 전입하는 경우

 

▶ 보증3사 특례 전세금 반환보증 보험

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1. 상품 개요

2. 가입 절차 및 유의사항

▣ 임대인은 후속세입자와 전세계약 시 특약사항*을 ➊전세계약서에반영하여야 하고 ➋공인중개업소를 통해 계약하여야 함

* 전세계약 특약으로 ➀반환보증 가입 ➁임대인 보증료 부담의무(최초계약만 해당) 명시(특약위반시 세입자는 ⅰ)분쟁조정위, ⅱ)전세금반환요구, ⅲ)은행 통보(대출회수) 등 가능)

▣ 임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주․전입신고등을통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청 가능

▣ 보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며, 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액 지급필요

3. 향후 일정 

▣ 임차인 가입 특례반환보증 시행 (7.27일~)

▣ 임대인 가입 특례반환보증 출시 (8월말)

 

▶ 한방 임대차계약서 예시

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특약 문구(안)

한방 임대차계약서 예시

 

 

▶ 역전세 반환대출 규제완화 관련 주요 QA

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1. 역전세 반환대출 규제완화의 정책취지는?

▣ 예상치 못한 전세가격 하락 등으로 인해 전세금 반환이 지연되고, 세입자의 주거이동이 제약되는 등 역전세로 인한 세입자분들의 주거상의 어려움을 해소하기 위해, 세입자분들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환목적 대출규제를 일부 유연하게 적용하는것임

 

2. 역전세 반환대출 규제완화로 인해 가계부채 증가세 심화되는 것 아닌지?

▣ 금번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적임

☞ 기본적으로 ‘전세금 차액’에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며

* ① 기존전세금-신규전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙

   ② 당장 후속세입자 없더라도 1년 내 후속세입자의 전세금으로 우선 상환토록할 예정

☞ 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정

* ① 기존전세금-신규전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙

   ② 당장 후속세입자 없더라도 1년 내 후속세입자의 전세금으로 우선 상환토록할 예정

  ③ 집주인이 직접 세입자보호조치(반환보증 가입)를 취해야하는 등 비용 발생

 

3. 금번 조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 보는지?

▣ 기본적으로 역전세로 인한 ‘전세금 차액’에 대해 지원하는 것인만큼, 대부분은 금번 규제완화 범위 內에서 해소될 것으로 판단됨

* 역전세로 인한 평균 전세금 차액 7천만원 내외로 전망(한은, ‘23.5월)

<역전세 반환대출 규제완화 효과>

반환대출 규제완화로 인한 대출한도 증가분은 다음과 같음

① 개인다주택자 : 약 1.75억원 증가(대출금리 4.0%, 대출만기 30년, 연소득 5천만원)
② 개인임대사업자 : 약 3.75억원 증가(대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 주택보유수 5채)

※ 단, 이미 실행된 대출이 있는 경우 등 차주별 실제 대출한도는 일부 차이가 있을 수 있음

▣ 이미 과도한 대출(예: LTV 70% 등)을 받고 있는 경우에는 일부 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있으나, 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 허용하는 것은 집주인 및 후속 세입자에게도 바람직하지 않으며, 금번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우 집주인의 사적인 자구노력(예: 주택처분, 역월세 등)으로 해결할 필요

 

4. 갭투자자 사후구제라는 비판에 대한 입장은?

▣ 금번 대책은 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자*를 보호하기 위해 추진하는 것이며, 이를 위해 1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 유연하게 적용하는 것임

* 예상치 못한 전세가격 하락 등으로 인해 세입자의 전세금 반환이 지연, 임대시장 거래가 둔화되어 원하는 시점에 타지역으로 이주 불가 등

▣ 아울러, 전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적장치를 마련함

 

5. 당장 후속세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 규제완화대상에 포함된 이유는?

▣ 역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게 보호한다는 정책취지 달성을 위해선, 후속세입자를 들이는 경우뿐만 아니라 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적임

* 임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서, 후속세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있으며, 일부 세입자는 집주인이 자가거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 우려

 

6. 전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우도 지원대상이 되는지

▣ 지원대상에 포함. 단, 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 ‘세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세계약서 작성필요

 

7. 후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에도 지원이 되는지?
이 경우 지원한도, 세입자 보호조치는 어떻게 되는지?

▣ 완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원가능하며 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 됨

※ 반전세, 보증부 월세도 지원가능

 

8. 자가거주 집주인을 지원하면 “전세금 차액지원”이라는 취지에 반하게 되는 것 아닌지?

▣ 자가거주의 경우에도 다음과 같이 ‘전세금 차액지원’ 원칙하에 지원예정

* 다만, ｢민간임대주택법｣에 따른 등록임대주택은 타인에게 임대되어야 하며, 등록임대사업자 본인은 거주할 수 없음

▣ 자력반환 가능여부 확인과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정이며, 집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정

 

9. 당장 후속 세입자가 없어 전세보증금 만큼 대출을 받은 경우 1년내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되는지?

▣ ‘전세금 차액’ 대출지원이 원칙인만큼, 1년내 후속세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 다하여야 하며, 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환하여야함

 

10. 후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가거주로 전환하여 지원받고자 하는 경우도 가능한지?

▣ 가능함. 다만, 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 도과전(대출실행 후 1년내*) 은행에 명확히 밝혀야하며, 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따른 일정수준의 수수료(약정위반 수수료 등)를 지불해야함

* 대출실행 후 1년 내 후속세입자 들이지 못할 경우 대출 전액 회수 약정

 

11. 자가거주로 신청하여 거주하다가, 사정변경으로 인해 후속세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한지

▣ 가능함. 다만, 후속세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야하며, 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정수준의 수수료를 지불해야함

* 대출실행 후 집주인 퇴거사실 적발시 대출 전액 회수 약정

 

12. 역전세 반환대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있는지?

▣ 공인중개업소를 방문하여 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서*)를 작성하여야 하며, 공인중개업소를 거치지 않은 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있음

* ｢민간임대주택법｣에 따른 등록임대사업자는 동법 시행규칙 별지 제24호서식에따른 ‘표준임대차계약서’에 동일한 특약을 추가하여 사용 필요

 

13. 특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하는지?

▣ 역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를 위해 보증3사에서 제공하는 (특례) 반환보증보험 상품을 가입해야함

▣ 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인반환보증상품)은 오늘부터 가입이 가능하며, 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정임

▣ 본 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷 · 지사 방문 · 위탁금융기관방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능함

☞ 가입요건 등 상세한 내용은 각 보증3사 누리집 등 참고

 

14. 2가지 반환보증 상품(임차인·임대인)을 운영하는 이유는?

▣ 세입자 보호조치 이행시 보다 편리한 방법을 자율적으로 택할 수 있도록 임차인 및 임대인 반환보증 상품 모두를 운영할 계획임

 

15. 집주인 상품을 8월중 출시하는 이유는?

▣ 집주인 반환보증 상품은 신규상품인 만큼, 준비과정에 일정기간이 더 소요되는 측면이 있으나, 8월 중 조속히 출시하여 가입시 불편이 없도록 하겠음

 

16. 금번 대책을 1년 한시적으로만 시행하는 이유는?

▣ 예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로, 1년간 한시적으로 운영할 예정이며, 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정

 

17. 금번대책을 은행권만 시행하는 이유는?

▣ 금번 역전세 대책은 규제완화 혜택을 받는 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등 관련한 사후관리가 면밀히 이뤄져야 하는 만큼 이를 위한 충분한 대면창구와 전산설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에 한해 대책을 시행하는 것임