'집값 띄우기' 허위거래신고 조사결과 발표
- 자전거래 · 허위신고 의심 32건 등 위법의심행위 541건 적발
- 미등기 거래 317건에 대해서는 과태료 부과 조치
국토교통부(장관 원희룡) 는 실거래 시스템에 고가의 허위계약 신고를 올렸다가 취소하여 시세를 교란하는 사례에 대한 기획조사 결과를 발표했다.
조사 결과 시세조종 목적으로 신(新) 고가 신고 후 해제하는 법인 - 법인 대표 ‧ 직원 간 거래, 공인중개사 개입 거래 등 다양한 허위신고 의심 거래 유형이 확인되었다. 특히, 아파트 가격 급상승기였던 ’21년 1월부터 '22년 1월까지 거래된 적발 건이 전체 적발 건 중 약 80%를 차지하였다.
이번 기획조사는 '21년 1월부터 '23년 2월까지 전국에서 이루어진 아파트 거래 중 신고가 거래 신고를 하고 장기간 경과 후 해제한 거래, 특정인이 반복하여 신고가 거래 후 해제한 거래 등 1,086건을 대상으로 하였다.
거래당사자 간 특수관계, 계약서 존재, 계약금 수수 여부 등을 확인하여 허위로 신고가 이루어졌는지 여부를 중점 검토한 결과 자전거래 · 허위신고 의심거래 32건을 비롯하여 총 541건의 법령 위반 의심사례 *를 적발하였다.
* 부동산거래신고법 위반 등 지자체 통보 164건, 공인중개사법 위반 경찰청 통보 14건, 소득세 탈루 의심 등 국세청 통보 429건
한편, 아파트 거래 등기부 자료*와 거래신고 자료 분석을 통해 잔금지급일 후 60일 내 소유권이전등기 신청이 없는 거래내역을 지자체에 통보하여, 위법사항 317건에 대해 과태료 등 조치**를 취하였다.
* 해제신고가 의무화된 '20.2.21.부터 '22.6월까지 이뤄진 145만여 건 아파트 거래 대상
** 조치완료 255건 , 조치 진행 중 62건 (‘23.7.20일 기준)
적발된 317건의 거래는 ①허위로 거래신고했거나, ②계약 해제 후 해제 신고를 하지 않았거나, 또는 ③정상거래 후 등기신청만 하지 않은 경우로 구분할 수 있는데 3가지 모두 과태료 처분 대상이다.
| 건수 | 사유 | 처벌규정 |
| 10 | 허위신고 (｢부동산거래신고법｣ 위반) | 3천만원 이하 과태료 |
| 264 | 해제신고 미이행 ( ｢부동산거래신고법 ｣ 위반) | 5백만원 이하 과태료 |
| 43 | 등기 해태 ( ｢부동산등기특별조치법 ｣ 위반 ) | 취득세 5배 이하 과태료 |
국토부는 허위신고나 해제신고 미이행으로 인한 집값 교란행위를 근절하기 위한 제도 개선도 추진하였다.
첫째,부당하게 재산상 이득을 취득할 목적으로 거짓으로 거래신고 또는 거래취소신고 한 경우 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 부과 하도록 부동산거래신고법 상 벌칙규정을 강화(4.18 개정, 10.19 시행)
둘째, 부동산 교란행위신고센터* 신고 대상을 기존의 집값담합에 대한 신고 외에 허위신고 등을 포함한 불법 중개행위에 대한 신고까지 확대하였다**.
* 부동산거래질서 교란행위신고센터 (https://www.budongsan24.kr)
** (종전) 집값담합 등 7개 행위 ) → (개선) 공인중개사법, 부동산거래신고법 위반 50개 행위
셋째, 7월 25일부터 거래 신고정보의 신뢰도를 판단할 수 있도록 아파트 실거래정보 공개 시 등기완료 여부 및 등기일을 공개하고 있다.
▶ 대표적인 사례
▣ 법인-법인직원 간 거래
☞ (사례) 부산에서 법인이 분양물건을 법인 직원에게 ´21.12.14 신고가 (3.4억원)로 매도하였는데, 본 건 계약 이후 거래 금액이 상승되어 거래가 다수 이루어졌으나 본 건은 ´22.9.15 계약해제 되었고, 매도인이 계약금을 몰취하지 않고 모두 반환
▷(조치) 허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 통보
▣ 공인중개사 개입 사례
☞ (사례) 매도인은 신고가를 포함하여 여러 차례 해제신고를 통해 실거래가격 상승에 영향을 준 후, 해제신고된 거래가격 수준으로 제3자에게 매도하는 방법으로 지방의 아파트단지 4곳에서 총 44건을 매수하고 총 41건을 매도하였음. 또한, 집값 띄우기 목적 의심되는 거래에 특정 중개사가 반복적으로 가담하는 등 중개인과의 공모가 의심
▷(조치) 매도인과 중개인이 집값 띄우기 공모한 정황이 의심되어 경찰청 통보
▶ 교란행위신고센터 주요 신고사항
▶ 교란행위신고센터 신고범위 확대 및 통합 홈페이지 운영
▣ 신고범위 확대
☞ 종전에는 부동산거래질서교란행위의 범위*가 협소하게 규정되어 있어 불법 중개행위, 명의대여 등에 대해 신고센터에서 접수 처리가 불가
* 집값 담합행위(공인중개사법 제33조제1항제8호 · 제9호 및 제2항)에 한정
▷부동산 교란행위신고센터 업무범위*를 기존의 집값담합에 대한 신고 외에 허위신고 등을 포함한 불법 중개행위에 대한 신고까지 확대
* (종전) 집값담합 등 7개 행위 → (개선)공인중개사법, 부동산거래신고법 위반 50개 행위
▣ 불법행위 신고창구 통합 홈페이지 운영
부동산불법행위 신고는 이곳에서 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ https://www.budongsan24.kr/
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☞ 부동산 관련 불법행위를 신고할 수 있는 신고창구가 위반 행위 및 근거 조항에 따라 이원화 되어 있어 부동산 소비자의 불편 야기
* (부동산거래질서교란행위신고센터) 집값담합, 시세교란, 무등록 중개, 업다운 계약신고 등
(부동산광고시장감시센터) 명시의무, 부당한 표시 · 광고, 광고주체 위반 등
▷통합 대문페이지를 구축하여 불법유형 선택 시 해당 신고센터로 자동연결하고, 유선상담 채널도 통합 상담번호(1644-9782)를 설치하여 운영
▶ 다양한 주택 '실거래가 띄우기' 주요 사례
▣ 법인-법인직원 간 거래
☞ 법인 대표가 본인 소유의 1인 법인에게 아파트 3채를 모두 신고가로 매도하였다가, 약 2개월 후 3건 모두 계약 해제 신고하였음. 매매계약서의 진위 여부가 의심되며, 3건의 거래 모두 계약금 등 거래대금 지급 내역이 없으며, 그 중 1채는 해제신고 이후 다시 법인에게 더 높은 가격으로 매도하여 가격 띄우기를 위한 자전거래 의심
▷허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 통보
▣ 공인중개사 개입 사례
☞ 3.78억원에 매매계약 신고했으나, 계약금 4천만원의 실제 지급여부가 불투명하고, 거래당사자 및 공인중개사는 계약 해제와 동시에 계약서를 파기하였다고 주장함. 중개수수료 지급여부 확인이 불가(자료 미제출)하며, 본 건을 중개한 공인중개사는 해당단지 동일평형 중 신고가로 계약신고, 해제를 반복(2차례)하여 가격 띄우기가 이루어진 정황
▷허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 및 경찰청 통보
☞ 매수인이 매도인으로부터 주택을 매수하면서 공인중개사의 중개보조원에게 계약금 및 중도금을 차입하여 중개보조원이 직접 매도인에게 이체 하였고, 약 3개월 후 해제하면서 계약금 및 중도금을 전부 중개보조원에게 반환하였음. 매도인은 1.6억원에 매도를 요청하였는데 중개사가 임의로 1.75억원에 거래 신고하였다는 소명내용 등을 종합할 때 공인 중개사 ‧ 중개보조원과 매수인이 개입된 자전거래 의심
▷허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 및 경찰청 통보
▣ 가족 간 거래
☞ 매도인 딸과 매수인 부모 간에 신고가로 거래되어 매매대급을 지급하고 거래를 완료하였으나, 이후 위약금 없이 매매대금 일체를 반환하고 6개월 후 계약해제 신고를 하였고, 중개사에게 현저히 낮은 중개보수를 지급한 점 등을 미루어 볼 때 중개사도 자전거래 의심건에 가담하였을 가능성
▷허위의 매매계약 신고(자전거래) 여부에 대한 추가확인이 필요하다고 판단되어 지자체 및 경찰청 통보
☞ 가족 (모자) 간에 신고가로 매매계약을 체결하면서 전부 구두로 계약을 진행하였으며, 계약금 등 거래대금을 지급하지 않았음. 또한, 계약 및 계약 해제 관련 문자 등 어떠한 자료도 없으며, 신고가 거래 후 1년이 지난 시점에 해제신고 된 점 등 자전거래가 의심
▷허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 및 경찰청 통보
▣ 외지인 거래
☞ 해당 부동산은 충남에 소재하고 있으나, 매도인과 매수인은 경기도에 거주하는 외지인이고, 대구 소재 공인중개사가 중개하였는데, 계약 후 2개월 후에 해제하였음. 해제 이후 매도인이 다른 매수인에게 해제건과 동일한 신고가로 매도한 점, 매도인이 동일한 단지에서 총 8회에 걸쳐서 반복 거래 ‧ 해제한 이력이 있는 점 등 자전거래가 의심
▷허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 및 경찰청 통보
▣ 계약금 몰취 배액배상 금액에 대한 세금신고 회피
☞ 매수인이 매도인에게 지급한 계약금 1억원 중 0.75억원을 위약금으로 매도인이 수취했는데, 매수인과 매도인이 작성한 매매계약 해지합의서 합의내용에서 매도인의 위약금 소득세 신고에 대한 고의적 회피정황이 의심
▷소득세 신고 회피가 의심되어 국세청 통보
▣ 미등기 거래 과태료 부과 사례
☞ 거래당사자 간 합의에 의해 계약 해제되었는데, 잔금일 도과 후 장기간 미등기된 사실이 확인되어 계약해제 신고의무 위반 사실을 고지하였으며, 신고관청은 각 거래당사자에게 계약해제 신고 의무 위반 과태료 부과
☞ ’21.6월에 매도인(법인)과 매수인(개인) 직거래로 체결된 계약으로 12억 (신고가)에 거래신고 되었으나 ’21.10월 계약해제 되었으며 법정신고기한(30일)이 초과한 6개월 후 해제신고 되어 계약해제 신고지연으로 과태료 부과되었음. 동 매도법인은 동일단지에 다른 주택을 보유하고 있으면서 두 차례 신고가 해제한 바 있음.
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