부동산 임대 및 공급업 - KB스타리츠 -
KB스타리츠는 부동산투자회사로서 부동산임대업 및 부동산 관련 증권의 매입, 운용, 처분 등을 통해 배당을 지급하는 것을 주요 사업으로 하고 있습니다.
회사의 주요 연혁
| 일자 | 내용 |
| 2022.02.08 | 회사발기설립(자본금 3억, 보통주식 600,000주) 주식회사 케이비스타글로벌위탁관리부동산투자회사 |
| 2022.02.17 | 자산보관위탁계약체결(엔에이치투자증권(주)) 일반사무위탁계약체결(㈜국민은행) |
| 2022.02.18 | 자산관리위탁계약체결(KB자산운용(주)) |
| 2022.02.24 | 국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인 |
| 2022.06.28 | 상호 변경(주식회사 케이비스타위탁관리부동산투자회사) |
| 2022.07.05 | 유상증자(보통주식 70,714,285주, 증자 후 자본금 356.57억원) |
| 2022.07.05 | (주)케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 28,900,000주) |
| 2022.07.06 | 유상감자(보통주식 600,000주, 감자 후 자본금 353.57억원) |
| 2022.08.12 | LB영국일반사모부동산펀드 18호 1차 매입(30,087,443,668좌) LB영국일반사모부동산펀드 19호 최종 매입(10,849,905,132좌) |
| 2022.09.21 | 유상증자(보통주식 30,700,000주, 증자 후 자본금 507.07억원) |
| 2022.09.21 | (주)케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 13,349,700주) |
| 2022.09.21 | LB영국일반사모부동산펀드 18호 2차 최종 매입(1,058,786,852좌) |
| 2022.10.06 | 한국거래소 유가증권시장 상장(보통주 101,414,285주) |
◆ 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
연결실체가 보유 중인 LB영국일반사모부동산투자신탁18호 및 19호(이하 “종속회사”) 수익증권의 기초자산인 영국 삼성 유럽 HQ 자산(“본건 자산”) 관련, 시장 자본환원율 및 할인율 상승으로 인해 본건 자산의 평가금액 감소 및 이에 따른 대출약정상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event)가 발생하였습니다만('22.10월 기준), 대주의 본 이벤트 1회 적용 면제로 종속회사로부터 분배금이 예정대로 2022년 11월말 지급 예정됨에 따라 당기 지배기업의 배당에는 영향이 없습니다.
상기 현금유보 이벤트가 치유되지 않을 경우 향후 유보될 것으로 예상되는 분배금은 약5,304백만원 입니다. 만약 종속회사로부터 분배금을 수령하지 못하더라도 지배회사의 예비비 재원을 활용하여 예정대로 배당금을 지급할 계획입니다(단,최종 배당금 지급 결정은 주주총회에서 확정됨).
주주에 관한 사항 (기준일: 22.09.30)
◆ 최대주주 및 그 특수관계인의 주식소유 현황
(단위 : 주, %)
| 성명 | 관계 | 주식의 종류 |
소유주식수 및 지분율 | 비고 | |
| 기말 | |||||
| 주식수 | 지분율 | ||||
| (주)한국씨티은행(KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호(재간접형) (전문)의신탁업자 지위에서 |
최대주주 본인 | 보통주 | 16,836,580 | 16.60 | 유상증자 참여 |
| 계 | 보통주 | 16,836,580 | 16.60 | - | |
| - | - | - | - | ||
◆ 5% 이상 주주의 주식소유현황
(단위 : 주)
| 구분 | 주주명 | 소유주식수 | 지분율(%) |
| 5% 이상 주주 | (주)한국씨티은행 (KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호(재간접형) (전문)의신탁업자 지위에서 |
16,836,580 | 16.60 |
| 중소기업은행 (라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제1호의 신탁업자 지위에서) |
12,134,180 | 11.96 | |
| (주)한국씨티은행 (KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1호(재간접) (전문)의 신탁업자 지위에서) |
9,183,672 | 9.06 | |
| KB증권(주) | 9,104,660 | 8.98 | |
| 한국투자증권(주) (지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제1호 (전문투자자)의 신탁업자 지위에서) |
6,080,000 | 6.00 | |
| 우리사주조합 | - | - | |
◆ 소액주주현황
(단위: 주)
| 구분 | 주주 | 소유주식 | ||||
| 소액 주주수 |
전체 주주수 |
비율 (%) |
소액 주식수 |
총발행 주식수 |
비율 (%) |
|
| 소액주주 | 34,010 | 34,015 | 99.98% | 48,075,193 | 101,414,285 | 47.40% |
주) 소액주주는 발행주식총수의 100분의 1에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.
주요 사업
KB스타리츠는 2022년 2월 「부동산투자회사법」에 의하여 설립되고 2022.02.24. 국토교통부장관 으로부터 영업인가를, 2022.06.28. 변경인가를 받은 부동산투자회사로서, 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다.
KB스타리츠는 2022년 07월 05일자 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 조달한 3,465억원과 공모를 통해 모집한 자금 1,535억원의 합계인 금 5,000억원을 재원으로 (1) 벨기에 브뤼셀 소재 North Galaxy Towers에 투자한 ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠" 혹은 "KB스타갤럭시타워리츠") 보통주 100% 및 (2) 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자한 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호(이하 "LB영국부동산펀드 18호, 19호")의 수익증권 약 89%를 매입하였습니다.
KB스타리츠의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 및 LB영국부동산펀드18호, 19호가 보유한 기초자산의 개요는 아래와 같습니다.
◆ North Galaxy Towers
| 구분 | 내용 | ||
| 명칭 | North Galaxy Towers | ||
| 주소 | Boulevard du Roi Albert II 33, Brussels, Belgium | ||
| 토지면적 | 11,996㎡(3,629평) | 규모 | B4F / 27F 오피스 2개동 B4F / 5F 오피스 1개동 |
| 임대 면적 | 121,803㎡(36,845평) | 준공연도 | 2004년 (2019년 레노베이션) |
| 임차인 (주1) |
Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) |
임대형태 | Double Net |
| 대상전경 |  |
||
(주1) 실사용 임차인은 Federal Public Service Finance (벨기에 정부 재무 및 세무부)
① 감정평가내역
대상 부동산의 시장가치 평가를 위해 현지 2개 업체 BNP Paribas 및 Cushman & Wakefield를 선정하고 부동산투자회사법 및 관련법령에 따라 감정평가액을 산출토록 하였으며, 국내업체인 경일감정평가법인에서 해당 감정평가금액에 대한 리뷰를 진행하였습니다.
| 구분 | 감정평가액 | 면적 | ||||
| 소재지 | 대지 | 건물 | ||||
| North Galaxy Towers (오피스) |
BNP | 수익환원법 | EUR 649 m (약 8,703억원) |
Boulevard du Roi Albert II 33, Brussels, Belgium| (벨기에, 브뤼셀) |
11,996㎡ (3,629평) |
121,803㎡ (36,845평) |
| C&W | 수익환원법 | EUR 629 m (약 8,435억원) |
||||
| DCF | EUR 633 m (약 8,489억원) |
|||||
(주1) 감정평가시점: BNP 2021년 12월 31일/ C&W 2022년 01월 07일
(주2) 적용환율: 1,341 KRW/EUR
② 위치 및 주변환경
브뤼셀 오피스시장은 CBD내 5개 지역(North, Pentagon(Centre), South, Leopold, Louise)과 CBD 외로 구성되어 있으며, 본 건 자산이 소재한 North District은 CBD내에서 세번째로 규모가 큰 오피스 지역으로 벨기에 정부기관 및 주요 금융회사, 다국적 기업의 본사 등이 위치하고 있습니다.
브뤼셀은 벨기에 내 가장 방문자가 많은 도시로, 상업 및 정치적 명성과 깊은 역사와 풍부한 문화적 가치를 보유한 지역입니다. 본건 자산으로부터 차량 이동 10분 거리 내에 브뤼셀 중심 광장 및 오페라 하우스 등이 위치해 있어 문화생활이 용이합니다.
본건 자산이 속한 North District는 주요 정부기관 및 금융기업이 위치하여 호텔, 교통, 편의시설이 지속적으로 확충되고 있으며 주요 시설 등의 증가로 핀테크, 공유오피스등의 신규 산업이 유입되고 있고, 해당 기업에 근무하는 젊은 인구 비중이 상승하는 추세입니다.
North District 는 기업 및 유럽위원회, NATO 등국제기구가 밀집해 있으며 본건 자산은 해당 기관들이 위치한 빌딩 중에서도 가장 중심에 위치하고 있습니다.
③ 교통 및 개발 계획
본건 자산을 기준으로 1km 이내 브뤼셀 중심가로 연결 되며, 인근 500m 이내 4개의 버스노선, 3개의 지하철, 5개의 트램정류장이 분포해 있어 우수한 대중교통 접근성을 보유하고 있습니다. 본 건 자산은 브뤼셀 North역과 연결되어 있으며, 해당 역은 주당 약 20만명, 연간 2,300백만명이 이용하는 동시에 약 30개의 버스노선이 교차하는 곳으로 유동인구가 많은 지역입니다.
North District는 유럽 전역을 경유하는 유로스타, 벨기에 전국 철도 SNCB, 브뤼셀 지하철(STIB)의 정거장이 위치해 전유럽 이동이 가능합니다. STIB는 2025년까지 EUR 5.2Bn 규모 버스및 지하철 노선 효율화를 계획하며, EUR 1.4 Bn을 투자해 신규노선을 증축 중입니다. North District 중심 다수의 교통인프라 프로젝트가 추진중으로 추후 도시 전역 및 주변 접근성 향상이 예상됩니다.
④ 임차인 현황
본 자산은 Regie des Batiments (벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 2031년 11월 까지의 장기 임대차계약이 체결되어 있습니다.
단, 본건 Ground층 리테일 부분에 프랜차이즈 레스토랑(Exki)이 2031년 5월까지 임차 중이나, 전체 면적에 대한 비중은 0.35%로서 벨기에 건물관리청이 임차한 부분을 중심으로 기술합니다.
| 용도 | 임차인 | 임대 시작일 |
임대 종료일 |
임대면적 (㎡) |
비율 (%) |
임대료 | |
| 총 금액 (EUR) |
㎡당 (EUR) |
||||||
| 오피스 | Regie Des Batiments |
2004.12.01 | 2031.11.30 | 121,381 | 99.65 | 30,356,264 | 250 |
| 리테일 | Exki A | 2013.04.01 | 2031.05.31 (주1) |
93 | 0.35 | 23,189 | 249 |
| Exki B | 2012.09.01 | 226 | 64,361 | 285 | |||
| Exki C | 2022.04.01 | 103 | 25,450 | 247 | |||
| 합계 | - | - | - | 121,803 | 100 | 30,469,264 | 250 |
(주1) Exki A,B,C 통합계약 체결(2022.06.01~2031.05.31)
본 자산의 주요 임차인은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments) 입니다. 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'uneRegie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관입니다.
벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법에 따라 벨기에 정부의 부동산 및 임차 관련 업무를 전담하며, 모든 처분 및 관리 업무는 담당 장관(현재는 법무부 장관)의 책임 하에 수행됩니다.
⑤ 벨기에 브뤼셀 오피스시장 현황
브뤼셀 오피스 take-up(임차수요)는 2021년 3분기 기준 68,000㎡로 전분기 대비 소폭 하락하였으며, 전년 동기 대비 유사한 수준이며, 임대차 거래량은 전년 동기간 대비 유사한 거래량을 보였습니다.
브뤼셀 소재 예상 오피스 신규 공급(2021년 3분기 기준)은 약 315,000㎡ 를 기록할 것으로 예상되며, 최근 Quatour프로젝트 (60,000㎡)가 개발이 완료 되었습니다. 2021년 까지 신규 공급이 예상되는 프로젝트는 Mobius II (34,000㎡) 및 BNP Paribas의 신규 본사 건물인 Montage Du Parc3 (95,000㎡)이 존재합니다. 2022년과 2023년에는 각각 약 226,000㎡, 275,000㎡면적의 신규 공급을 앞두고 있습니다.
브뤼셀 오피스 투자 규모(2021년 3분기 기준)는 €270M, 1~3분기 기간의 투자 규모는 총 €1.17B 를 기록하였습니다. 3분기 투자 건 중 78%는 long-term 코어 자산으로, 투자자들의 코어 자산에 대한 선호도가 나타납니다. 브뤼셀 오피스의 yield는 3.70%를 기록하며 사상 최저치를 유지하고 있으며, long-term yield는 3.20% 입니다. Prime yield경우 2023년까지 약 3.60% 선에서 유지될 것으로 예상됩니다.
Health Index는 본건 자산의 임대료 상승률이 연동되는 지표로 소비자물가지수(CPI)와 함께 벨기에 물가를 측정하는 데에 활용되는 주요 지표이며 시장 전반적으로 상업용 부동산에 큰 영향을 미치는 지수입니다. Health Index는 116.2를 기록한 2011년부터 135.5를 기록한 2021년까지 연평균 성장률 1.5%로 꾸준히 상승했습니다.
North District는 브뤼셀 오피스마켓 중 3번째로 큰 시장으로, 공실률은 4.98%로 브뤼셀 전체 지역 대비 낮은 수치를 기록하고 있으며, 프라임 yield 또한 4.90%로 높은 수치를 기록하였습니다. North District 프라임 오피스 임대료는 Brussels 시장 전체 대비 약 €100/m2/year 낮은 수치를 보이고 있습니다.
브뤼셀 North District의 take-up (임차수요)는 2019년 약 145,711㎡를 기록하며 최고치를 경신했으며, 2021년 2분기 기준 약 21,128㎡를 기록, 2021년말까지 약 45,000㎡를 기록할 것으로 예상되어 5개년 평균인 66,271㎡ 보다는 낮은 수준으로 기록될 것으로 전망됩니다.
2020년 브뤼셀 North District에 약 180,000㎡의 신규 공급이 있었으며, Manhattan Center (48,000㎡), Iris Tower (43,000㎡), Mobius I (26,600㎡)등이 공급 되었습니다. 2021년 약 107,738㎡ 면적의 추가 공급이 발생하며 North District 중심으로 활발한 개발이 이루어지고 있습니다.
브뤼쉘 North District의 공실률은 2021년 2분기 기준 약 6.0%대를 기록하였으며 2019년과 2020년에 신규 공급된 North District 내 오피스가 높은 공실률의 원인을 제공하였습니다.
브뤼셀 North District의 Prime 임대료는 2016년 이후 45% 증가 하며 2021년 2분기 기준 €280/㎡를 기록하였으며, North District의 수익률은 2016년 이후 소폭 하락하는 추이를 보이며 2021년 2분기 기준 약 3.5% 수준을 기록하였습니다.
◆ Samsung Europe HQ
| 구분 | 내용 | ||
| 명칭 | Samsung Europe HQ | ||
| 주소 | 2000 Hillswood Drive, Chertsey, UK | ||
| 토지면적 | 26,790.19㎡(8,104평) | 규모 | 3F |
| 임대 면적 | 9,317.34㎡(2,818평) | 준공연도 | 2000년 |
| 임차인 | Samsung Electronics (UK) Ltd (삼성전자 UK) |
임대형태 | FRI (주1) |
| 대상전경 |  |
||
(주1) FRI(Full Repairing and Insuring Lease) : 부동산의 수리 및 보험에 대한 모든 비용을 임차인이 부담하는 구조로 NNN과 유사
① 감정평가내역
대상 부동산의 시장가치 평가를 위해 현지 2개 업체 BNP Paribas 및 Cushman & Wakefield를 선정하고 부동산투자회사법 및 관련법령에 따라 감정평가액을 산출토록 하였으며, 국내업체인 경일감정평가법인에서 해당 감정평가금액에 대한 리뷰를 진행하였습니다.
| 구분 | 감정평가 | 소재지 | 면적 | |||
| 기관 | 방법 | 금액 | 대지 | 건물 | ||
| Samsung Europe HQ (오피스) |
BNP | Market Approach (시장접근법) |
GBP 64.2 m (약 1,006억원) |
2000 Hillswood Drive, Chertsey, UK (영국, 처트시) |
26,790㎡ (8,104평) |
9,317㎡ (2,818평) |
(주1) 감정평가시점은 2022년 04월 28일입니다.
(주2) 적용환율: 1,567 KRW/GBP
② 위치 및 주변환경
Samsung Europe HQ는 영국 런던 권역 Chertsey에 소재하며, 런던 순환고속도로인 M25 및 M3의 교차점에 입지하여 런던권역내 동서남북 이동이수월하며 M4 및 기차역(5분 거리)과 인접하여 런던 시내 (40분 거리)및 Heathrow Airport (14분 거리) 등의 접근이 용이합니다
삼성전자는 고객 방문 시 지리적 이점이 높은 Heathrow Airport 인근 Business Park를 전략적 위치로 선점하였으며, 임직원들의 퀄리티 높은 근무환경 및 주차시설 규모 등을 고려,과거 EA Europe 및 Astellas Europe 본사로 사용되어 글로벌 기업의 유럽 사옥으로 최적화된 희소성 높은 본건에 임차를 확정하였습니다.
③ 교통 및 주변시설
글로벌 기업 해외 사옥의 경우 국제공항 및 해당 국가 제1경제도시와의 거리, 임직원들의 업무 및 생활편의성, 사옥으로서의기능성 등 다양한 핵심요소들을 종합적으로 고려해서 결정됩니다.
본 자산은 M25 / M3의 교차점 및 Chertsey 기차역과 인접하여 Heathrow Airport(14분 거리) 및 Technology Innovation Hub 세계 3위 국가인 영국 수도 런던 중심으로부터 40분 거리에 위치하여 국제공항 및 수도와의 접근성과 더불어 인근 풍부한 편의시설들을 보유하고 있어 대상자산은 높은 스탠다드를 보유한 글로벌 기업들의 사옥용도로 사용되어 왔습니다.
④ 임차인 현황
본 자산 임차인은 Samsung Electronics (UK) Limited (이하 "삼성전자 UK")로 1984년 1월에 설립되었으며, 2003년 4월부터 현재 영국 본사 및 유럽 총괄 법인으로 1000 및 2000 Hillswood Drive에서 사업을 전개 중입니다.
| 임차인 | 임대 시작일 |
임대 종료일 |
임대면적 | 비율 | 총 임대료 (GBP) |
| Samsung Electronics (UK) Limited |
2019.12.19 | 2039.12.18 | 9,317.34㎡ (2,818평) |
100% | 3,250,750.24 |
삼성전자(S&P 기준 AA-)는 2021년도 글로벌 반도체 시장점유율(매출액)12.3% (1위), 글로벌 스마트폰 시장점유율(매출액)18.9% (1위) 및 미국 글로벌 기업들(애플, 구글, 마이크로소프트, 아마존, 월마트)과 더불어 6대 글로벌 브랜드 가치를 보유한 아시아 내 유일무이한 대한민국 글로벌 최정상 전자제품 제조업체입니다.
2021년도 기준 매출 구성도를 살펴보면 핵심사업 부문인 IM(스마트폰) 및 반도체가 각각 33.69% 및 38.35% 수준을 차지하며 2021년도 IM 부문 매출은 107조원 / 반도체 부문은 94조원을 달성한 가운데 출고량 기준 글로벌 스마트폰 시장점유율은 19.5%를 기록 (2위 업체 애플 시장점유율 17.1%)하였으며, 매출액 기준 글로벌 반도체 시장 내에서는 인텔과 함께 독보적인 양대산맥을 구축하고 있는 것으로 분석됩니다.
본 자산 임차인은 Samsung Electronics (UK) Limited로 2019년 12월부터 임차를 개시하였으며 점진적으로 1000 Hillswood Drive 내 사업부문을 본 자산인 2000 Hillswood Drive로 순차적으로 통합하여 유럽 HQ 역할을 하고 있습니다.
삼성전자는 2016년 BREXIT에도 EU 총괄 법인을 영국에 유지하기로 결정하였으며, 대상자산에 20년 임차 중(15년차 중도해지 옵션 보유)에 있어 향후 유럽 내 영국의 지정학적 위치와 관계없이 대대적인 변화를 추진할 가능성은 희박할 것으로 예상됩니다. 더불어 본 자산은 삼성전자 이외 기타 계열사들의 영국 및 유럽 내 사업을 영위함에 있어 핵심적인 기능을 담당할 것으로 전망됩니다.
⑤ 영국 부동산 시장 현황
영국 부동산 시장은 코로나 쇼크로 인한 충격에서 회복하고 있는 가운데, 2021년 거래량은 GBP 67.1bil.을 기록하면서 전년비 40% 이상 증가하였고,총 거래량의 55%는 해외 자금이라는 점에서 여전히 해외 투자자들이 선호하는 안정적 투자처로 인식되고 있는 것으로 나타납니다.
2021년 런던 부동산 시장은 GBP 16.8 bil.을 기록하면서 영국내 부동산 거래량의 25%를 차지하고 있으며, 향후에도 꾸준한 시장 임대료 상승과 지가상승을 바탕으로 지속적으로 성장할 것으로 예상됩니다.
⑥ 런던 오피스 시장 현황
2021년도 런던 오피스 거래량은 2020년 대비 약 31% 증가한 GBP 12.5bil.을 기록하며 코로나에서 회복하는 모습을 보이고 있으며, 런던내 전체 상업용 부동산 거래량 GBP 16.8bil. 중 74%를 기록하여 런던내 오피스가 여전히 투자자들의 가장 선호하는 자산임을 나타내고 있습니다.
2021년 런던 오피스 거래량 중 62%가 해외 투자자 자금이었으며, City 지역으로 한정할 경우 80%가 해외 투자자 자금인 것으로 파악됩니다.
Prime Yield의 경우 코로나에도 불구하고 안정적인 흐름을 보이며, West End 3% 초반, City 3% 후반 수준을 유지하였습니다. Prime Rent의 경우 2021년 한해동안 4.0% 상승하며 연평균 물가상승률 2.6%를 뛰어넘는 성장률을 기록하였습니다.
2021년도 기준 런던 take-up(임차 수요)은 8.1mil sq.ft를 기록,코로나 상황이던 2020년도 take-up 4.3mil. sq.ft수준을 2배 가까이 뛰어 넘으며 회복세를 보였으며 2021년 Q4 take-up은 3.07mil. sq.ft 수준으로 전년 동기비 236% 증가하며, 평년수준을 회복해가는 모습을 보이고 있습니다.
공실률의 경우 경기에 후행하는오피스 상품의 특성상 City공실률은8.0%, West End 공실률은 7.4%를 기록하며 통합 7.8%의 공실률수준을 기록하고 있으며, 추후 완만히 회복할 것으로 기대됩니다.
런던 지역별 임대료 추이를 살펴보면 지역 대부분이 코로나 이전 수준으로 회복하는 모습을 나타내고 있는 것으로 분석됩니다. 본격적인 코로나 리오프닝에 따라 신규 Take-up이 평년 수준을 회복하고, 제한적인 공급 상황이 이어진다면 금년말 임대료 수준이 코로나 이전 대비 상승 반전할 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.
⑦ 런던 광역 및 동남부지역 오피스 시장 현황
2021년 런던 광역 및 동남부지역의 오피스 시장은 기업들의 임대 수요 증대로 인해 코로나 이전 평년 수준으로 회복 중에 있습니다. 2021년 신규 Take-up은 평년 수준의 93% 수준까지 회복하였으며, YoY 46%의 성장률을 보이며 빠르게 회복하고 있습니다. 오피스 전체 Take-up 중 Grade A 가 65% 비중인 2.3 Mil sqft를 차지하면서 전년비 72% 상승하였습니다.
구축을 포함한 오피스 공급 잔량은 14.1 Mil sqft로 전년비 6% 상승하였으나, 2024년까지 공급 예정인 신규 개발 물량이 1.6 Mil sqft로 2021년 신규 Take-up의 절반에도 못미치는수준으로 Grade A 급 자산에 대한 Prime Rent는 계속하여 증가할 것으로 전망됩니다.
신규사업 등의 내용 및 전망
KB스타리츠는 추가자산 편입을 위해 실물매입 또는 재간접 투자 전략을 통해 국내외 자산을 편입하여 포트폴리오 다각화를 추진할 예정입니다. 실물매입 전략으로는 자리츠 설립을 통한 자산 추가 편입 및 매각 예정인 기존 리츠에 투자하는 전략을 강구할 예정이며 재간접투자 전략으로는 부동산펀드 수익증권 및 리츠 주식에 대한 지분 투자를 할 예정으로 포트폴리오의 다각화와 더불어 안정적인 배당 수익을 목표로 하여 지속 성장을 추구하고 있습니다.
다만, 위 전략은 현재 시장 상황을 고려하여 계획한 것으로 절대적인 투자 기준은 아니며, 향후 시장 상황 등 변동을 고려하여 투자자에 이익이 될 수 있는 방향으로 변경될 수 있습니다.
의무보유 대상 주식
「유가증권시장 상장규정」 제124조 제2항에 의거 신규상장신청인이 상장예정일 전 1년 이내에 사모로 발행한 주식을 소유한 주주(그로부터 취득한 자를 포함한다)는 그 주식을 발행일부터 1년간(단, 그 날이 상장일부터 6개월 이내인 경우에는 상장일부터 6개월이 되는 날까지) 의무보유하여야 합니다.
KB스타리츠의 의무보유대상자는 「유가증권시장 상장규정」에 따라 해당 주식의 발행일로부터 1년간(2022년 07월 05일~2023년 07월 04일) 한국예탁결제원에 보관하고 해당주식을 의무보유할 예정입니다.
(단위: 주)
| 관계 | 주주명 | 발행일 | 주식수 | 지분율 | 의무보유기간 |
| 최대주주 | ㈜한국씨티은행 (KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제2호 (재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 16,836,580 | 23.81% | 발행일로부터 1년간 |
| 타인 | ㈜한국씨티은행 (KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제1호 (재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 9,183,672 | 12.99% | 상동 |
| 타인 | ㈜한국씨티은행 (KB스타리츠일반사모부동산투자신탁제3호 (재간접형)(전문)의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,214,255 | 1.72% | 상동 |
| 타인 | 중소기업은행 (라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 12,134,180 | 17.16% | 상동 |
| 타인 | 중소기업은행 (라이프글로벌리츠Pre-IPO일반사모투자신탁제2호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 255,800 | 0.36% | 상동 |
| 타인 | 한국투자증권㈜ (지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제1호 (전문투자자)의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 6,080,000 | 8.60% | 상동 |
| 타인 | 한국투자증권㈜ (지브이에이 유럽 프리IPO 일반 사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,520,000 | 2.15% | 상동 |
| 타인 | ㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사 | 2022.07.05 | 4,081,632 | 5.77% | 상동 |
| 타인 | 삼성증권㈜ (코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제19호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,224,490 | 1.73% | 상동 |
| 타인 | KB증권㈜ (코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제23호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,020,408 | 1.44% | 상동 |
| 타인 | 삼성증권㈜ (코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제30호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 408,163 | 0.58% | 상동 |
| 타인 | 삼성증권㈜ (코람코멀티블라인드일반사모투자신탁제33호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 306,123 | 0.43% | 상동 |
| 타인 | KB증권㈜ (코람코상장리츠전문투자형사모투자신탁제24호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,081 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | 미래에셋증권㈜ (브이엠 트리니티 공모주 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,020,409 | 1.44% | 상동 |
| 타인 | 미래에셋증권㈜ (브이엠 스탠다드 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,020,409 | 1.44% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (브이엠 에너지 하이일드 일반 사모투자신탁의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 816,327 | 1.15% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (브이엠 공모주 일반 사모투자신탁 1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,082 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (리딩블루얼터너티브일반사모투자신탁1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 3,061,224 | 4.33% | 상동 |
| 타인 | 한국투자증권㈜ (디와이 코스닥벤처 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,224,490 | 1.73% | 상동 |
| 타인 | 한국투자증권㈜ (디와이 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 408,163 | 0.58% | 상동 |
| 타인 | 한국투자증권㈜ (디와이 코넥스하이일드 일반 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 408,163 | 0.58% | 상동 |
| 타인 | ㈜화인파트너스 | 2022.07.05 | 1,020,410 | 1.44% | 상동 |
| 타인 | 화인파트너스 사내근로복지기금 | 2022.07.05 | 408,164 | 0.58% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (씨스퀘어리츠플러스일반사모부동산투자신탁1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,142,856 | 1.62% | 상동 |
| 타인 | 신한금융투자㈜ | 2022.07.05 | 1,020,408 | 1.44% | 상동 |
| 타인 | 신영증권㈜ | 2022.07.05 | 1,020,408 | 1.44% | 상동 |
| 타인 | 한국투자증권㈜ (스타퀘스트 롱숏공모주멀티전략 일반사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 1,020,408 | 1.44% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (파인밸류PreIPO플러스 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,082 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (파인밸류IPO플러스 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,082 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (파인밸류IPO플러스V 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,081 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | KB증권㈜ (파인밸류PreIPO 10호 일반 사모증권투자신탁의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,081 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,083 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | 엔에이치투자증권㈜ (안다 크루즈 전문투자형 사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 102,041 | 0.14% | 상동 |
| 타인 | 중소기업은행 (안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제1호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 204,082 | 0.29% | 상동 |
| 타인 | 중소기업은행 (안다H 성장금융 일반사모투자신탁 제2호의 신탁업자 지위에서) |
2022.07.05 | 102,041 | 0.14% | 상동 |
| 타인 | 서울신기술투자㈜ | 2022.07.05 | 612,244 | 0.87% | 상동 |
| 타인 | 매일유업㈜ | 2022.07.05 | 408,163 | 0.58% | 상동 |
| 합계 | 70,714,285 | 100.00% | - | ||
예비심사청구개요
| 심사청구일 | 2022.09.21. |
| 상장(예정)주식수 | 101,414,285 주 |
| 공모(예정)주식수 | 30,700,000 주 |
| 상장주선인 | KB증권 |
| 감사인 | 삼정회계법인 |
회사개요
| 회사명 | [유가증권] KB스타리츠 | 회사영문명 | KB STAR REIT Co., Ltd. |
| 설립일 | 2022. 02. 08. | 국적 | 대한민국 |
| 대표이사 | 신명재 | 대표전화 | |
| 종업원수 | 287 명 | 홈페이지 | http://www.kbstarreit.com/ |
| 업종 | 부동산 임대 및 공급업 | 기업구분 | 일반 |
| 주요제품 | 벨기에 North Galaxy Towers, 영국 Samsung Europe HQ | ||
| 본점소재지 | 서울특별시 영등포구 국제금융로 10, 41층 | ||
| 결산월 | 01, 07월 | 주당액면가 | 500 원 |
| 매출액(수익) | 0 (백만원) | 법인세차감전계속사업이익 | -35 (백만원) |
| 순이익 | -35 (백만원) | 자기자본 | 265 (백만원) |
| 최대주주 | 한국씨티은행(KB스타리츠펀드제2호 신탁업자) | 최대주주 지분율 | 17 % |
| 자회사의 주요제품 (지주회사일 경우) |
|||
심사결과
IPO준비를 진행 중이거나 신규 상장한 기업을 이해하기 위한 목적이며, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다.
투자에 관한 결정은 투자자 본인에게 있으며 그 책임 또한 본인에게 있습니다.
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