부동산 임대 및 공급업 - 마스턴프리미어리츠 -
마스턴프리미어리츠는 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 80% 이상을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 「상법」 상의 주식회사입니다.
마스턴프리미어리츠는 매6개월*단위(결산일:매3월말, 9월말)로 연평균 배당수익률 6%대의 목표수익률로 운영할 계획에 있습니다.
회사의 연혁
| 일자 | 내용 |
| 2020.02.28 | 회사설립(자본금 3억, 보통주식 300,000주) |
| 2020.02.28 | 자산관리위탁계약체결(마스턴투자운용(주)) 자산보관위탁계약체결(엔에이치투자증권(주)) 일반사무위탁계약체결(㈜국민은행) |
| 2020.06.10 | 국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 |
| 2020.10.30 | 자본전입에 따른 무상증자(증자 후 자본금 12억원) |
| 2020.12.09 | 유상증자(보통주식 5,240,000주, 증자 후 자본금 64.4억원) |
| 2020.12.24 | 마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호 수익증권 매입 (7,187,781,332좌) |
| 2021.04.22 | 법인이사, 감독이사 사임 대표이사, 기타비상무이사 및 감사 선임 |
| 2021.06.28 | 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 300,000주) |
| 2021.11.09 | 국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 |
| 2021.11.26 | 유상증자(보통주식 12,110,000주, 증자 후 자본금 185.5억원) |
| 2021.11.26 | 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 1,600,000주) 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 240,000주) 마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호 수익증권 매입 (42,021,717,664좌) |
| 2021.12.04 | 무상감자(보통주식 4,830,000주, 감자 후 자본금 137.2억원) |
| 2021.12.04 | 유상증자(보통주식 1,000,000주, 증자 후 자본금 147.2억원) |
| 2021.12.21 | 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 32,000주) |
| 2022.01.21 | 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (종류주 80,000주) |
| 2022.02.21 | 국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 |
| 2022.05.17 | 공모 유상증자(보통주식 11,860,000주, 증자 후 자본금 265.8억원) |
| 2022.05.18 | 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (종류주 120,000주) |
| 2022.05.19 | 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 4,940,000주) 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권 매입 (보통주 342,000주) |
| 2022.05.31 | 한국거래소 유가증권시장 상장(보통주 26,580,000주) |
최대주주 및 그 특수관계인의 주식소유 현황
| (기준일 : 2022.06.30) | (단위 : 주, %) |
| 성명 | 관계 | 주식의 종류 | 소유주식 수 및 지분율 | |||
| 기초 | 기말 | |||||
| 주식 수 | 지분율 | 주식 수 | 지분율 | |||
| (주)성담 | 최대주주 본인 | 보통주 | 0 | 0 | 2,000,000 | 7.52 |
| 계 | 보통주 | 0 | 0 | 2,000,000 | 7.52 | |
주) 2022년 5월 31일 기존 최대주주의 지분일부매각으로 추가 지분취득 없이 최대주주가 되었습니다.
◆ 5% 이상 주주의 주식소유현황
(단위: 주, %)
| 구분 | 주주명 | 소유주식수 | 지분율 (%) | 비고 |
| 5% 이상 주주 |
(주)코람코자산운용 | 2,000,000 | 7.52 | - |
| 신한캐피탈(주) | 1,900,000 | 7.15 | - | |
| 마스턴투자운용(주) | 1,600,000 | 6.02 | - |
◆ 소액주주현황
(단위: 주)
| 구분 | 주주 | 소유주식 | 비고 | ||||
| 소액 주주수 |
전체 주주수 |
비율 (%) |
소액 주식수 |
총발행 주식수 |
비율 (%) |
||
| 소액주주 | - | - | - | 19,080,000 | 26,580,000 | 71.78 | - |
주) 2022년 5월 31일 상장하였고, 주주명부 폐쇄가 불가하여 주주의 수는 산정할 수 없으며, 소액주식수는 총발행주식수에서 최대주주 및 5%이상 소유주식수(7,500,000주)를 제외하여 계산하였습니다.
주요 사업
마스턴프리미어리츠는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.
발기설립시의 자본 및 1차 유상증자(납입일 : 2020년 12월 8일)을 통해 모집한 재원으로 2020년 12월 20일 최초 투자대상인 마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호(이하 "마스턴유럽9호")의 수익증권 지분 72억원을 취득하였으며, 2차 유상증자(납입일 : 2021년 11월 25일) 및 3차 유상증자(납입일 : 2021년 12월 20일)를 통해 모집한 재원으로 마스턴유럽9호의 수익증권 지분 약 421억원과 주식회사 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사(이하 "코크렙52호")의 보통주 136억원 및 종류주 40억원을 지분 매입하였고, 자회사인 주식회사 마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "마스턴글로벌")에 80억원을 출자하여 프랑스 물류센터 매입 계약금을 납입하였습니다. 이후 마스턴프리미어리츠는 4차 유상증자(납입일 : 2022년 5월 17일)를 통해 모집한 공모자금으로 코크렙52호의 보통주 171억원 및 종류주 60억원, 마스턴글로벌 보통주 247억원을 지분 매입하였습니다.
마스턴프리미어리츠의 22.06.30 기준일 현재 보유자산의 목록은 아래와 같습니다.
(단위 : 억원)
| 보유 자산명 | 투자금액 | 보유자산의 기초자산명 |
| 마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제9호 수익증권 | 504 | Crystal Park |
| (주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권(보통주) | 311 | 인천 항동 스마트물류센터 |
| (주)코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 지분증권(종류주) | 101 | |
| (주)마스턴글로벌위탁관리부동산투자회사 지분증권(보통주) | 332 | 프랑스 아마존 물류센터 (노르망디, 남프랑스) |
| 합계 | 1,249 |
마스턴프리미어리츠가 보유한 자산의 기초자산은 아래와 같습니다.
◆ Crystal Park
| 자산명 | Crystal Park | ||
| 위치 | 62/64 Victor Hugo, Neuilly-sur-Seine, France | ||
| 시설유형 | 오피스 | ||
| 준공연도 | 2003년 (2018년 레노베이션 완료) | ||
| 면적 | 연면적 | 임대면적 | 대지면적 |
| 44,944㎡ (13,596평) | 39,928㎡ (12,078평) | 28,656㎡ (8,668평) | |
| 규모 | 지하 2층 / 지상 7층 | ||
| 주차가능대수 | 총 719대 | ||
| 임대율 | 100% (임차인: PwC, IFF, Estee Lauder, Adelius) | ||
| 연 임대료 | € 28,139,236 (2022년 연임대료) | ||
| 임대료 조정 | 매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표) | ||
| WALE | 5.9년 (2022.06.30 기준) | ||
| 시설 / 서비스 | 구내식당(900석), 공원 카페테리아, 운동시설, 회의실, 강당(138석), 안내원 서비스, 테라스, 공원부지(2만㎡,6천평) 등 | ||
◆ 인천항동스마트물류센터
| 자산명 | 인천항동스마트물류센터 | ||
| 위치 | 인천광역시 중구 항동7가 95-3, 96 | ||
| 준공년도 | 2021.03.29 | ||
| 시설유형 | 창고시설(냉동창고, 상온창고) | ||
| 면적 | 연면적 | 임대면적 | 대지면적 |
| 88,234.74㎡ (26,691.0평) |
78,097㎡ (23,624평) | 24,779.1㎡ (7,495.7평) | |
| 규모 | 지상 7층 | ||
| 주차대수 | 205대(법정 173대) | ||
| 임대율 | 100% | ||
| 임대료 | 1,519,556,695원 (현 임대료) | ||
| 임대료 조정 | 2024년 10월부터 연 1.0% 상승 | ||
| WALE | 3.8년(2022.06.30 기준, 만기 후 5년씩 2회 연장 가능) | ||
◆ 프랑스 아마존 물류센터 - 노르망디
| 자산명 | 노르망디 (캉; Caen) | ||
| 위치 | Rue de Saint-Pierre sur Dives, 14370 Moult, France | ||
| 준공년도 | 2022년 3월 | ||
| 시설유형 | 물류센터 (창고 및 오피스) | ||
| 면적 | 연면적 | 임대면적 | 대지면적 |
| 9,856㎡ (2,981평) | 7,623㎡ (2,305평) | 65,655㎡ (19,861평) | |
| 규모 | 2개층 (1층-물류창고, 2층-사무실) | ||
| 주차가능대수 | 총 646대 (일반 158대, Van 488대) | ||
| 임대율 | 100% (아마존 선임대차계약 완료) | ||
| 연 임대료 | € 1,128,610 (최초 연임대료) | ||
| 임대료 조정 | 매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표) | ||
| WALE | 11.8년 (2022.06.30 기준, 9년 임차인 연장 옵션 보유) | ||
| 하자 보증 | 준공일로부터 10년 | ||
◆ 프랑스 아마존 물류센터 - 남프랑스
| 자산명 | 남프랑스 (페르피냥; Perpignan) | ||
| 위치 | 3 Avenue Jacques de Vaucanson, 66600 Rivesaltes, France | ||
| 준공년도 | 2022년 3월 | ||
| 시설유형 | 물류센터 (창고 및 오피스) | ||
| 면적 | 연면적 | 임대면적 | 대지면적 |
| 7,070㎡ (2,138평) | 5,746㎡ (1,738평) | 47,661㎡ (14,417평) | |
| 규모 | 2개층 (1층-물류창고, 메자닌층-사무실) | ||
| 주차가능대수 | 총 532대 (일반 230대, Van 302대) | ||
| 임대율 | 100% (아마존 선임대차계약 완료) | ||
| 연 임대료 | € 848,058 (최초 연임대료) | ||
| 임대료 조정 | 매년 ILAT 연동하여 상승 (프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표) | ||
| WALE | 11.8년 (2022.06.30 기준, 9년 임차인 연장 옵션 보유) | ||
| 하자 보증 | 준공일로부터 10년 | ||
부동산투자회사(리츠) 산업의 특성과 현황
◆ 업계의 현황
▶ 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 마스턴프리미어리츠를 포함한 공모상장 리츠가 출시되었고 이후에도 추가적인 공모상장리츠가 예정되어 있어, 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 리츠의 총 자산규모는 2022년 6월말 기준 총 332개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 80.7조원이며, 이 중 상장리츠는 20개, 총 자산규모 11.4조원 수준입니다.
▶ 리츠 산업의 성장성
지난 약 7년간(2015년말~2022년 06월) 리츠 총자산 규모는 약 62.7조원이 증가하였고, 리츠수는 207개가 증가하였습니다. 향후 공모 상장 리츠가 활성화되고, 확정급여(DB)형 퇴직연금의 리츠투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다.
▶ 관련 법령 또는 정부의 규제 현황
마스턴프리미어리츠는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 공모상장리츠에 대한 정부의 정책지원이 점진적으로 확대되고 있습니다. 2019년 12월에는 고용노동부가 DC형과 IRP형 퇴직연금도 공모상장리츠에 투자할 수 있도록 시행규칙을 개정하여, 상장리츠의 수요기반에 크게 기여할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 또한 국토교통부에서 2019년 9월에 발표한 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'의 일환으로 추진하는 정책들도 있습니다. 특히, 공모리츠(펀드)에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지방침과 투자금액 5천만원 한도로 3년 보유시 배당소득 분리과세 9% 적용, 그리고 현물출자에 대한 양도차익 법인세 과세이연 등의 혜택 등으로 공모형 상장리츠 시장은 향후 더욱 확대될것으로 기대됩니다.
예비심사청구개요
| 심사청구일 | 2022.05.19. |
| 상장(예정)주식수 | 26,580,000 주 |
| 공모(예정)주식수 | 11,860,000 주 |
| 상장주선인 | 삼성증권 |
| 감사인 | 삼일회계법인 |
회사개요
| 회사명 | [유가증권] 마스턴프리미어리츠 | 회사영문명 | MASTERN PREMIER REIT 1 |
| 설립일 | 2020. 02. 28. | 국적 | 대한민국 |
| 대표이사 | 도병운 | 대표전화 | |
| 종업원수 | - 명 | 홈페이지 | http://masternpremier.com/ |
| 업종 | 부동산 임대 및 공급업 | 기업구분 | 일반 |
| 주요제품 | 프랑스 파리 소재 크리스탈파크, 프랑스 아마존 라스트마일 물류센터, 인천 항동 스마트물류센터 | ||
| 본점소재지 | 서울특별시 서초구 강남대로 465 | ||
| 결산월 | 03,09월 | 주당액면가 | 1,000 원 |
| 매출액(수익) | 7,560 (백만원) | 법인세차감전계속사업이익 | 7,071 (백만원) |
| 순이익 | 7,071 (백만원) | 자기자본 | 79,421 (백만원) |
| 최대주주 | (주)성담 | 최대주주 지분율 | 14 % |
| 자회사의 주요제품 (지주회사일 경우) |
|||
심사결과
IPO준비를 진행 중이거나 신규 상장한 기업을 이해하기 위한 목적이며, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다.
투자에 관한 결정은 투자자 본인에게 있으며 그 책임 또한 본인에게 있습니다.
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